A escritura de terreno é o documento jurídico que confirma, perante o cartório de notas, a vontade das partes de comprar e vender um imóvel. Ela funciona como um “contrato público”, lavrado por um tabelião, em que ficam registrados todos os dados essenciais da negociação – quem vende, quem compra, preço, forma de pagamento, descrição do terreno e condições especiais.
Sem a escritura, a compra não tem validade plena no mundo jurídico, o que pode gerar transtornos sérios no futuro, como disputas de posse, dificuldades para financiar construções ou revender o imóvel. Em outras palavras, a escritura é a base de toda a segurança patrimonial: ela permite provar a origem lícita da propriedade e abre caminho para o registro em cartório de imóveis, etapa que consolida a transferência definitiva.
O que é escritura de terreno?
Em termos simples, a escritura de terreno é um ato público formalizado em cartório, onde o tabelião registra a declaração das partes envolvidas em uma transação imobiliária. Diferentemente de um contrato particular – que também é válido, mas só entre as partes – a escritura tem fé pública, ou seja, goza de presunção de veracidade perante terceiros e órgãos oficiais. Nela constam:
- Identificação das partes: nomes, CPF/CNPJ, nacionalidade, estado civil e endereços.
- Descrição do terreno: localização, número de matrícula no cartório de imóveis, metragem, confrontações (limites com lotes vizinhos) e eventuais benfeitorias.
- Valor e forma de pagamento: preço total, parcelas, condições de financiamento ou uso de FGTS.
- Declarações obrigatórias: quitação de impostos, inexistência de débitos ambientais ou trabalhistas que possam recair sobre o imóvel.
A lavratura é feita em livro próprio no Cartório de Notas. Depois, o documento é assinado pelas partes, pelo tabelião e por duas testemunhas, ganhando validade imediata.
Para que serve a escritura de um terreno?
A principal função da escritura é dar segurança jurídica à operação de compra e venda. Esses são alguns dos benefícios práticos:
Prova de propriedade
Mesmo antes do registro, a escritura demonstra que houve concordância entre vendedor e comprador, evitando alegações de negócio “de boca”.
Permite o registro no Cartório de Imóveis
O registro transfere a titularidade na matrícula do terreno. Sem a escritura, o cartório de imóveis não processa o pedido.
Facilita financiamentos e averbações
Bancos exigem cópia autenticada da escritura para liberar crédito de construção ou refinanciamento. Ela também é base para averbar futuras construções.
Protege contra fraudes
Como é um ato público, qualquer alteração ou falsificação é de fácil detecção, reduzindo riscos de golpes.
Regulariza impostos e taxas
Com a escritura, torna-se possível atualizar o IPTU, a inscrição municipal e outros tributos em nome do novo proprietário.
Veja como calcular o valor do IPTU de um terreno.
Como emitir a escritura do terreno?
Para emitir a escritura de um terreno, reúna documentos pessoais e do imóvel, pague o ITBI, vá ao Cartório de Notas com vendedor e comprador, solicite a lavratura da escritura, assine o documento e, depois, registre no Cartório de Imóveis.
1. Reunir documentos pessoais
RG, CPF, comprovante de estado civil (certidão de casamento, união estável ou óbito do cônjuge, se for o caso) e endereço atualizado de comprador e vendedor.
2. Separar documentos do imóvel
- Certidão de matrícula atualizada (emitida pelo Cartório de Imóveis);
- Certidões negativas de débitos municipais (IPTU) e estaduais;
- Declaração de quitação de condomínio, se aplicável;
- Planta ou memorial descritivo, quando o terreno fizer parte de loteamento ou condomínio fechado.
3. Solicitar a lavratura em Cartório de Notas
Com todos os documentos, as partes vão ao cartório. O tabelião confere a documentação, redige o ato e calcula emolumentos (taxas). Os valores variam por estado e pelo preço do terreno.
4. Pagamento de ITBI
Antes de assinar, o comprador paga o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à prefeitura. A guia quitada é entregue ao tabelião.
5. Assinatura e retirada
Após a conferência final, vendedor, comprador e testemunhas assinam a escritura. O cartório entrega uma via original ou digitalizada.
6. Registro no Cartório de Imóveis
Com a escritura em mãos, o comprador deve levá-la ao Cartório de Imóveis onde o terreno está matriculado. Após protocolar o pedido e pagar as custas, a matrícula é atualizada, finalizando a transferência.
É obrigatório fazer a escritura de terreno?
A lei brasileira não obriga formalmente todos os negócios imobiliários a passarem por escritura; contratos particulares podem valer entre as partes. Contudo, para a oponibilidade a terceiros e para o registro da propriedade na matrícula, a escritura é indispensável. Sem ela, o novo dono fica vulnerável:
- Não consegue registrar a compra, permanecendo o terreno em nome do vendedor.
- Pode ter problemas em ações judiciais, pois o contrato privado não tem a mesma força probatória.
- Fica impedido de buscar financiamento ou garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária).
Portanto, embora não haja punição direta por não escriturar, a falta do documento coloca em risco investimentos de alto valor. Na prática, quem financia ou compra um terreno “no papel de gaveta” assume o risco de perder o imóvel ou ter custos muito maiores na regularização posterior.
Entenda tudo sobre como financiar um lote.
Há como conseguir escritura de terreno grátis?
Infelizmente, a escritura não é gratuita, pois envolve serviços de cartório remunerados por emolumentos fixados em lei estadual e o pagamento do ITBI municipal. Contudo, há situações em que os custos podem cair ou ser parcelados:
Imóveis de interesse social (programas habitacionais)
Famílias de baixa renda que compram terrenos em projetos do Minha Casa, Minha Vida ou similares podem ter isenção total ou parcial de ITBI e emolumentos. É preciso verificar a legislação do município e a faixa de renda.
Regularização fundiária urbana (Reurb)
Em áreas consolidadas consideradas núcleos urbanos informais, a prefeitura e o estado podem custear a escritura coletiva para regularizar milhares de lotes de uma só vez.
Condições especiais de pagamento no cartório
Alguns cartórios permitem parcelar as custas em até 12 vezes no cartão de crédito ou boleto, reduzindo o impacto no orçamento.
Negociação com o município
Em cidades que buscam incentivar a regularização, é comum haver períodos de refis imobiliários com descontos em taxas e multas.
Mesmo nesses casos, é raro que todo o processo seja 100% gratuito. O comprador deve se informar na prefeitura e no cartório local sobre programas vigentes e requisitos.
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A escritura de terreno é muito mais que um simples documento: ela é a garantia de que o investimento feito na compra de um lote terá reconhecimento legal, segurança patrimonial e liquidez futura. Sem a escritura, o proprietário fica vulnerável a disputas, não consegue registrar a posse nem acessar linhas de crédito para construir. Embora o processo envolva custos e atenção aos detalhes, os benefícios – tranquilidade jurídica, valorização do imóvel e facilidade de venda – compensam cada centavo.
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