O valor venal do terreno é um conceito essencial para quem possui ou pretende adquirir um terreno. Ele influencia diretamente no cálculo de impostos, como o IPTU, e pode gerar dúvidas sobre sua relação com o valor de mercado. Neste artigo, explicamos o que é o valor venal, sua importância e como consultá-lo. Vamos lá?
O que é valor venal do terreno?
O valor venal do terreno é uma estimativa do valor da propriedade calculada pelo poder público, levando em conta características como localização, metragem e idade do terreno. Ele não representa o valor real de compra e venda do bem, mas é utilizado principalmente como base para a cobrança de impostos.
Os municípios determinam o valor venal para fins de tributação, e ele pode variar de acordo com as regras estabelecidas pela prefeitura local. Por isso, o valor venal pode ser diferente entre cidades e até mesmo entre bairros da mesma cidade.
Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?
O valor venal e o valor de mercado são conceitos distintos. O primeiro é determinado pelo poder público e serve como referência para impostos e taxas. Já o valor de mercado é o preço pelo qual o imóvel pode ser vendido em uma transação entre comprador e vendedor.
O valor de mercado é influenciado por fatores como oferta e demanda, estado de conservação do imóvel, infraestrutura da região e outros aspectos que tornam a propriedade mais ou menos atrativa para compradores. Em geral, o valor de mercado é superior ao valor venal.
Para que serve o valor venal do terreno?
O valor venal é utilizado para diversos fins, principalmente para a cobrança de tributos. Alguns dos impostos e taxas que levam em conta esse valor são:
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): o cálculo do IPTU tem como base o valor venal definido pela prefeitura. Quanto maior o valor venal, maior será o imposto a ser pago.
- ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): no momento da compra e venda de um imóvel, o ITBI é cobrado com base no valor venal ou no valor da transação, dependendo do que for maior.
- Desapropriações: quando um imóvel é desapropriado pelo poder público para obras e projetos urbanos, o valor venal pode servir como referência para indenizações.
Como saber o valor venal do terreno?
Para consultar o valor venal de um terreno, há algumas opções:
- Carnê do IPTU: o valor venal geralmente é informado no boleto do IPTU enviado pela prefeitura.
- Prefeitura municipal: algumas prefeituras disponibilizam consultas online no site oficial. Basta informar os dados do terreno, como número de inscrição cadastral.
- Solicitação presencial: caso não encontre as informações online, é possível comparecer à prefeitura ou à Secretaria da Fazenda da cidade e solicitar a consulta.
O cálculo do valor venal pode variar de acordo com o município, mas, geralmente, ele considera uma fórmula que envolve a área do terreno, o tipo de construção, a localização e fatores de valorização e depreciação do imóvel.
Como calcular o valor venal do terreno?
A fórmula básica do valor venal do terreno é Valor Venal = Área do terreno × Valor unitário do m² × Fatores de correção.
Explicando os elementos da fórmula:
- Área do imóvel: pode ser a área construída, a área do terreno ou ambas, dependendo do tipo de imóvel.
- Valor unitário do m²: é determinado pela prefeitura com base na localização, tipo de imóvel e padrão construtivo.
- Fatores de correção: podem incluir largura da rua, tipo de pavimentação, topografia do terreno, presença de infraestrutura urbana (água, esgoto, energia), entre outros.
Cada município possui sua Planta Genérica de Valores (PGV) que define esses valores unitários e fatores.
Exemplo prático (valores fictícios)
Imagine um terreno com as seguintes características:
- Área construída: 100 m²
- Valor do m² para a região (definido pela prefeitura): R$ 1.200,00
- Fator de correção (idade, padrão, localização): 0,9
Aplicando na fórmula:
- Valor Venal = 100 × 1.200 × 0,9
- Valor Venal = R$ 108.000,00
Esse valor será utilizado como base para o cálculo do IPTU, ITBI e outras obrigações fiscais relacionadas ao terreno.
O valor venal do terreno altera o IPTU?
Sim, o valor venal é um dos principais fatores que determinam o valor do IPTU. Quando há uma atualização na base de cálculo da prefeitura, o valor venal pode aumentar, o que resulta em um IPTU mais caro.
Os municípios costumam revisar periodicamente o valor venal para ajustá-lo à realidade do mercado. Essas atualizações podem ocorrer por meio de reajustes anuais ou por meio de revisões da planta genérica de valores da cidade.
Se o proprietário discordar do valor venal estipulado pela prefeitura, ele pode solicitar uma revisão, apresentando documentos e argumentos que justifiquem um valor menor.
Posso vender um terreno pelo valor venal?
Sim, um terreno pode ser vendido pelo valor venal, mas essa prática é pouco comum. Como o valor venal costuma ser inferior ao valor de mercado, vender um terreno por essa quantia pode resultar em prejuízo para o proprietário.
No entanto, algumas negociações podem ser fechadas próximas ao valor venal em situações específicas, como em vendas feitas entre familiares ou quando há necessidade de venda rápida.
Além disso, é importante lembrar que o ITBI pode ser calculado com base no maior valor entre o valor venal e o valor de venda. Ou seja, mesmo que a transação seja feita pelo valor venal, o imposto pode ser cobrado sobre um valor maior se a prefeitura considerar que o terreno vale mais.
Escolha os melhores terrenos da região metropolitana de BH na Match!
O valor venal do terreno é um parâmetro essencial para a tributação e pode impactar diretamente o IPTU e o ITBI. Apesar de ser um valor estimado pelo poder público, ele não reflete necessariamente o valor real de mercado de um terreno.
Se você quer entender mais sobre o mercado imobiliário e como avaliar corretamente o valor de um terreno, acompanhe o Blog da Match Imob, a melhor imobiliária da região metropolitana de Belo Horizonte. Aqui você encontra informações valiosas para tomar decisões seguras e vantajosas na compra, venda e aluguel de imóveis.
