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O Plano Diretor é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento urbano a fim de que uma cidade cumpra sua função social. Ela garante que o interesse geral está sempre acima dos interesses particulares e para que isso aconteça, há regras que precisam ser seguidas por todos. Por exemplo, os assuntos relacionados à ocupação dos espaços da cidade, o respeito às áreas de proteção ambiental, à altura máxima de e prédios, etc. Além disso, o plano diretor também engloba a não invasão de espaços públicos de lazer, como praças.
A Lei de Zoneamento, por sua vez, é um instrumento, ou complemento do Plano Diretor. Ela divide a cidade em zonas (categorias de espaços), e para cada uma delas define qual vai ser a intensidade da ocupação (o tipo de uso, se pode ser comercial ou residencial, e o tamanho de edifícios e residências) – o que impacta nos limites do que pode ou não ser construído.
Confira no artigo desta semana tudo sobre o assunto. Boa leitura!
Diretrizes do Plano Diretor precisam ser seguidas na Lei de Zoneamento
É a Lei de Zoneamento que faz o detalhamento das diretrizes impostas pelo Plano Diretor. Em outras palavras, ele é o responsável por definir como atividades que podem ser praticadas em cada rua da cidade, determinando se é permitido ou não abrir um comércio ou uma indústria; se é possível construir numa moradia determinada rua ou bairro; se é preciso deixar recuos entre o edifício e os limites do terreno, ou se a casa pode ocupar toda a área do lote. Esse documento estimula a melhor interação possível entre a vizinhança.
A diferença principal entre as duas leis é que o Plano Diretor é mais geral, e inclui uma Lei de Zoneamento, entre outros instrumentos legais. O Plano Diretor também deve incorporar ações, programas e estratégias para a atuação política e da Administração Pública (prefeitura municipal), enquanto o zoneamento dirige-se a quem constrói, ou vai ocupar o espaço urbano – seja ou, ao cidadão.
Sendo assim, é importante que todo cidadão conheça as leis, mas principalmente o pequeno empreiteiro, porque atua diretamente no cumprimento de suas normas. Construir onde não é permitido, ou construir mais ou menos do que é permitido, prevendo usos que a lei não autoriza, são riscos que o empreiteiro corre. Por isso, ele pode ser autuado por infração.
As consequências serão do embargo da obra, multas ou até mesmo a demolição – além de uma situação bem complicada com o cliente. Para o profissional de obra autônomo ou pequeno empreiteiro, é o melhor contratar bons consultores que conheçam os textos legislativos, um fim de que deem orientação confiável em cada etapa do processo construtivo.
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O que o Plano Diretor deve conter?
Evidentemente, o Plano deve ser acordado entre as partes interessadas, por isso seu conteúdo varia de município para município. Mas o Estatuto da Cidade determina que algumas delimitações devem estar presentes em qualquer plano diretor, como:
1 -Parcelamento, edificação e utilização compulsórios de imóvel
é muito comum que imóveis e terrenos em zonas urbanas brasileiras fiquem desocupados permanentemente ou na maior parte do tempo, colaborando para o déficit de habitação do país. É por isso que o município pode estabelecer um coeficiente de habitação e a partir dele obrigar os proprietários dos terrenos/imóveis a tomar providências para mudar essa situação. Para isso, existem essas três possibilidades: o parcelamento, que consiste em lotear ou desmembrar parte das terras para criar novas edificações, com ou sem a abertura de novas ruas; a edificação, ou seja, a construção de algum imóvel em um terreno desocupado; ou a utilização do imóvel existente (ou seja, um imóvel desocupado deve ser ocupado).
2 – Direito de preempção
O município pode determinar pelo plano diretor a delimitação de zonas especiais, sobre as quais ele terá preferência para comprar nos próximos cinco anos, caso o município venha utilizar aquela área para construir habitação popular ou para qualquer outro fim de interesse da coletividade.
3 – Direito de outorga onerosa do direito de construir
Toda propriedade possui uma área máxima que pode ser construída, chamada de coeficiente de aproveitamento básico. Esse coeficiente deve ser respeitado para que as edificações não causem impacto negativo na infraestrutura do município. A outorga onerosa é uma contrapartida financeira para que o proprietário possa ser autorizado pelo município para construir além daquele limite. Por exemplo, se em uma determinada área é possível construir um prédio de apenas três andares, mas alguém quer construir um prédio de seis andares, eu preciso pagar a outorga para ter o direito de construir o que excede o coeficiente. Os recursos da outorga onerosa, porém, não são usados para financiar a infraestrutura.
4 – Direito de alterar onerosamente o uso do solo
Basicamente, os proprietários de algumas áreas da cidade têm direito a alterar o uso de suas propriedades, desde que paguem uma contrapartida. O município deve definir quais áreas serão contempladas com esse direito.
5 – Operações urbanas consorciadas
O município também deve delimitar quais áreas urbanas destinadas a operações consorciadas. Essas operações envolvem o poder público, proprietários, moradores e investidores e têm o objetivo de intervir em certas áreas da cidade, de forma a transformar a estrutura daquela área, melhorando-a nos aspectos urbanístico, social e ambiental.
6 – Direito de transferir o direito de construir
O plano diretor pode prever que o proprietário de algum imóvel urbano pode exercer o direito de construir em outro lugar quando seu imóvel for considerado necessário para alguns fins: implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação (quando o imóvel for considerado um patrimônio histórico, por exemplo); implementação de programas de habitação de interesse social.
Essas questões são indispensáveis em qualquer plano diretor. Mas é claro que ele pode (e em muitos casos deve) abranger outras matérias importantes. Por exemplo: quais áreas do município serão destinadas para preservação ambiental? Qual será o planejamento da prefeitura para a mobilidade urbana? Como resolveremos a questão da habitação? E o saneamento básico, como é que fica? Tudo isso pode, e deve, constar em um plano diretor.
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A importância de uma imobiliária com credibilidade e o plano diretor de uma cidade
Agora que você já sabe como funciona o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento, você precisa compreender a importância de uma imobiliária com credibilidade para realizar a negociação do seu lote ou imóvel de forma assertiva. Isso porque você precisa estar assegurado que a transação respeita todas as normas legais, a fim de não ter problemas posteriores.
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