O financiamento de terreno e construção de imóvel, de forma simultânea, é uma dúvida frequente de quem pensa em adquirir um lote mas não quer aguardar a quitação para iniciar a construção.
Entretanto, ainda que seja um processo um pouco mais burocrático e realizado apenas pela Caixa Econômica Federal, é uma alternativa interessante para quem pretende resolver as duas situações em uma única oportunidade.
Mas você sabe como funciona o financiamento de terreno e construção de imóvel? Confira o artigo exclusivo que a Match Imob preparou para você e tira todas as suas dúvidas. Boa leitura!
Como é o processo de financiamento de terreno e construção de imóvel?
Primeiramente, a Caixa irá definir a sua real capacidade de pagamento antes de dar continuidade no processo de financiamento de terreno e construção de imóvel. Ou seja, você deve responder um questionário para gerar o valor máximo de crédito possível para a aquisição do imóvel.
As informações devem estar corretas, pois determinarão o seu potencial financeiro para se comprometer com o crédito imobiliário.
A simulação, como o próprio nome diz, fornece uma prévia dos possíveis valores que a CAIXA poderá liberar. Porém, é necessário separar os documentos pessoais e os comprovantes e solicitar uma aprovação de crédito. 
Critérios para o financiamento de terreno e construção de imóvel
Abaixo, listamos os critérios para a obtenção de financiamento imobiliário junto à CAIXA:
- Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos;
- Ser brasileiro ou possuir visto permanente no país;
- Possuir capacidade civil e de pagamento;
- O seu nome não pode estar em cadastros de devedores, como SPC e SERASA;
- A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal bruta;
- Não ter empréstimos ou financiamentos em andamento
- A garantia do financiamento é a alienação fiduciária do imóvel. Ou seja, o imóvel é dado como garantia de pagamento ao financiamento feito com a CAIXA. Em caso de inadimplência, a CAIXA pode tomar o imóvel para quitar o saldo devedor.
Encontrando o terreno ideal
O próximo passo é buscar a ajuda de uma imobiliária, como é o caso da Match Imob, a fim dar início ao processo de busca de um terreno, dentro dos critérios estabelecidos previamente pelo seu perfil (limite de valor, localização, topografia, posição solar, vizinhos, entre outros).
Neste momento é importantíssimo a figura do corretor, que deverá fazer o acompanhamento de todo o processo, até a assinatura do contrato junto ao banco. E para não haver contratempos, pesquise sobre esse profissional para obter boas referências.
Como é de praxe, a compra de terrenos são realizadas com pagamento à vista. Além disso, a transmissão da propriedade para o comprador acontece pelo valor venal, que geralmente é mais baixo que o valor de mercado.
Isso porque muitos proprietários não aceitam vender seus imóveis nesta modalidade. Além de terem que esperar entre 90 a 180 dias em média para receber, devem declarar o valor cheio da venda. Em outras palavras, pode implicar em recolher o imposto de ganho de capital. De modo geral, costuma ser de 15% essa diferença.
Um dica para tornar o negócio mais atrativo para o proprietário do imóvel é estabelecer um prazo para assinar a escritura junto ao banco. Caso o financiamento não seja liberado dentro deste prazo, o valor do imóvel passa a ser corrigido mensalmente. Ou seja, ele se valoriza pelo índice do mês anterior da poupança. Por exemplo, para um terreno no valor de R$ 90.000,00, se considerarmos 0,5%, a correção, seria em torno de R$ 450,00.
Outro ponto a observar neste momento é se o terreno foi negociado pelo atual proprietário a menos de 1 ano. Neste caso, o banco analisará o antigo proprietário também.
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Elaboração do Projeto Arquitetônico, Cronograma Físico-Financeiro da obra e Memorial Descritivo
Após encontrar o terreno e formalizar o contrato de compra e venda, o próximo passo é providenciar a elaboração e aprovação do projeto arquitetônico junto à Prefeitura. Para isso, conte com um engenheiro e arquiteto de sua confiança.
Em seguida, deve-se buscar o cronograma físico-financeiro da obra e o memorial descritivo. Nele, haverá informações como o tempo de execução da obra, detalhamento dos serviços e o percentual de conclusão a cada mês. Além disso, ele também especifica os materiais presentes na construção.
É importante planejar quais materiais serão utilizados na obra, para evitar trocas ou substituições durante a execução. Afinal, se o banco constatar alguma diferença nos materiais poderá desenquadrar o imóvel da taxa de juros aprovada. Ou também, travar o processo ao pedir mais documentos que justifiquem a alteração.
Avaliação do Terreno, análise jurídica e assinatura da escritura junto ao Banco
O próximo passo é montar o dossiê com o pedido de financiamento. Neste momento, o banco irá enviar um engenheiro para averiguar se o terreno atende todos os requisitos para liberação do financiamento. Com isso, saberá se ele pode ser usado como garantia pela Caixa.
Por fim, após a análise jurídica do banco, acontece a liberação do financiamento e a assinatura do contrato.
Construção do imóvel após financiamento do terreno
Após concluir a documentação, você deve decidir se contratará uma empresa que será responsável pela construção ou se você mesmo administrará a contratação de mão de obra e compra dos materiais.
A Caixa Econômica Federal trabalha com o sistema de reembolso. Ou seja,você precisará dispor de recursos próprios para pagar a primeira etapa da obra e ser ressarcido pelo banco depois. De modo geral, isso acontece após o engenheiro constatar que tudo foi cumprido de acordo com o cronograma físico-financeiro.
Se você não dispuser de todos os recursos necessários para a realização da primeira etapa, uma sugestão é comprar os materiais a prazo. Assim, quando o banco liberar a primeira parcela, você conseguirá efetuar a quitação.
O engenheiro irá à obra mensalmente, ele verifica o cumprimento do cronograma. Se ele disser que a primeira etapa está cumprida, a Caixa depositará a primeira parcela.
Com esse valor, você faz a segunda etapa. Em resumo, a caixa libera a segunda etapa e assim sucessivamente até a conclusão da obra. Al[em disso, o dinheiro correspondente à última etapa fica retido até você tirar o habite-se ed outros documentos, como por exemplo:
- Recolhimento do INSS da obra para a emissão da Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal (CND)
- Averbação da construção na matrícula do imóvel.
Durante o período de construção, só é cobrado o valor correspondente aos juros do financiamento. A amortização começa à partir da prestação seguinte à da liberação da última parcela do financiamento.
Dicas finais para o financiamento de terreno e construção do imóvel
Quem deseja comprar um terreno e construir, deve se preparar, pois necessitará dispor de recursos próprios ou de terceiros para arcar com os seguintes custos:
- Honorários do Arquiteto ou Engenheiro para elaboração do projeto arquitetônico e da construção de imóvel
- Encargos de aprovação do projeto junto a Prefeitura
- Elaboração do Cronograma Físico-Financeiro da Obra
- Despesas com produtos bancários, taxas de financiamento, escritura, ITBI e registro
- Etapa inicial da construção
- Emissão do Habite-se, Recolhimento do INSS e Averbação da obra
Você poderá usar o seu FGTS como parte de pagamento da entrada e poderá financiar até 80% do valor do imóvel, para pagar em até 35 anos. Também é muito importante ressaltar que depois de iniciado o processo de financiamento, não existe possibilidade de uma pausa. Ou seja, você poderá desistir, mas o valor investido não será ressarcido.
A taxa de juros do financiamento é calculada de acordo com a renda e o valor que o imóvel terá depois de pronto, e não pelo custo do terreno e obra somente. Portanto, isto afeta principalmente projetos que serão realizados dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida. Isso porque que possuem um limite de valor para serem enquadrados e receberem os benefícios.
Por exemplo, em um município na qual o limite do Programa Minha Casa Minha Vida seja de R$ 180 mil, temos que ter em mente que mesmo gastando menos do que isto, o imóvel pronto deverá valer até R$ 180 mil. Para projetos financiados pela SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) não temos este risco.
Com este passo-a-passo você já tem uma ideia de como se preparar para a aquisição do terreno e construção da sua casa através do financiamento imobiliário, e caso você tenha alguma dúvida, entre em contato com a Match Imob que iremos te auxiliar.
